ZÁDRŽNÉ PRÁVO PRENAJÍMATEĽA NEHNUTEĽNOSTI

V rámci riešenia reálnych problémov prenajímateľov nehnuteľností sa v praxi často krát stretávame s nájomníkmi, ktorí sa pokúšajú riešiť svoje dlžné nájomné viac či menej (ne)nápadným postupným odsťahovaním.  

V skratke

Ak nájomník nemá uhradené nájomné a sťahuje si veci, máte nárok ich zadržať

Riziko poškodenia znáša ten, kto ich zadržal (prenajímateľ)

Je nutné vykonať súpis zadržaných vecí ( do 8 dní )

Je vhodné nájomníka o zadržaní informovať

Ak máte s neplatiacim nájomníkom starosti, ktoré vygradujú až do momentu, kedy sa začne svojvoľne vypratávať z vašej nehnuteľnosti, bez toho aby vám uhradil dlžné nájomné, Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Z. z.)vám umožňuje sa brániť, resp. zabezpečiť Vaše peňažné nároky voči nájomcovi viacerými spôsobmi. Jedným z nich je inštitút tzv. „zádržného práva prenajímateľa nehnuteľnosti“. 

Konkrétne ide o ustanovenie Občianskeho zákonníka § 672 ods. 2 druhá veta:

Ak sa nájomca

sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci,

napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené,

môže prenajímateľ

• zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo,
• do ôsmich dní však musí
  • ​žiadať o súpis osobou poverenou súdom,
  • alebo musí veci vydať.

Ak sa nájomca  sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci...
Musí ísť o aktívny výkon sťahovania alebo odstraňovania vecí. Nie je to možné v situácii, kedy len hrozí, že sa nájomca bude sťahovať alebo bude odstraňovať veci z predmetu nájmu. Ak ide o prípad hrozby sťahovania (napr. nájomca sa tým len vyhráža), v takom prípade je možné aby prenajímateľ požiadal súd o preventívny súpis hnuteľných vecí nájomcu, prostredníctvom ktorého bude zabezpečené, že zákonné záložné právo na tieto veci nezanikne odstránením veci z predmetu nájmu.

...napriek tomu že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené...
prenajímateľ nemôže zadržať hnuteľné veci nájomcu z dôvodu jeho nároku na zaplatenie prevádzkových nákladov, poplatkov za služby spojené s užívaním nebytových priestorov resp. z dôvodu dlžných zmluvných pokút. Nájomné tiež nemôže byť v čase zadržania vecí nájomcu zabezpečené iným spôsobom. Napr. ak má prenajímateľ svoje pohľadávky na nájomné zabezpečené napríklad kauciou, prenajímateľ nemôže vykonať zádržné právo pred tým, než sa uspokojí z existujúceho zabezpečenia. Prenajímateľ však môže zádržné právo vykonať v situácii, kedy existujúce zabezpečenie nepostačuje na pokrytie celého dlžného nájomného.

...môže prenajímateľ zadržať veci...
K zadržaniu vecí by malo dôjsť výlučne na predmete nájmu, t. j. prenajímateľ by nemal v rámci realizácie zádržného práva odstraňovať veci z predmetu nájmu.

Spôsob, akým by sa malo vykonať zadržanie samotných vecí, zákon nešpecifikuje. S ohľadom na predpokladaný vznik sporu s nájomcom bude potrebné postupovať obzvlášť obozretne. Je časté a veľmi pravdepodobné, že na predmete nájmu sa môžu nachádzať aj veci tretích osôb, ktoré nepatria nájomcovi. Samotné zadržanie vecí si preto určite dôkladne zdokumentujte. Zadržané veci nájomcu podrobne spíšte do zápisnice o zadržaní, ktorú podpíše osoba, ktorá v mene prenajímateľa súpis hnuteľných vecí vykonala a prípadne aj ďalšia osoba, ako svedok tohto úkonu (zadržania). Pre účely prípadného sporu s nájomcom je tiež vhodné zadržané veci odfotografovať a urobiť videozáznam zo zadržania vecí. Prizvaný notár môže v notárskej zápisnici osvedčiť priebeh zadržania vecí nájomcu.

S poukazom ne uvedené je logické, že prenajímateľ zadrží veci na predmete nájmu takým spôsobom, aby sa k nim nedostali neoprávnené osoby vrátane nájomcu. Uvedené si zvyčajne vyžaduje aj výmenu zámkov na prenajatých priestoroch.

...na vlastné nebezpečenstvo...
Pri výkone zádržného práva nebezpečenstvo znáša prenajímateľ, to znamená, že ak sa pri výkone tohto práva vec poškodí, riziko z toho vyplývajúce znáša ten, kto vykonáva zádržné právo. Prenajímateľ tiež zodpovedá za tzv. náhodnú škodu, t.j. za škodu, ktorá vznikne na zadržaných veciach v dôsledku náhodnej udalosti, napr. požiar alebo iný prírodný živel. Prenajímateľ zodpovedá aj za škodu, ktorá vznikne na zadržaných veciach v dôsledku krádeže.

...do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom.        
Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor. V lehote do ôsmych dní po zadržaní hnuteľných vecí nájomcu je prenajímateľ povinný podať na príslušný súd (v obvode ktorého sa nachádza prenajímaný nebytový priestor, na ktorom sú zadržané veci umiestnené) návrh na vydanie poverenia na vykonanie súpisu hnuteľných vecí nájomcu zadržaných prenajímateľom na predmete nájmu.

Prenajímateľ by mal vedieť súdu preukázať

• existenciu nájomného vzťahu - predložením nájomnej zmluvy,
• neuhradené splatné nájomné – predložením neuhradených faktúr na nájomné,
• skutočnosť, že nájomca odstraňuje veci z predmetu nájmu alebo sa z predmetu nájmu sťahuje
• skutočnosť, že došlo k zadržaniu hnuteľných vecí nájomcu – predložením zápisnice o zadržaní hnuteľných vecí nájomcu.

Informovanie nájomcu
Prenajímateľ by mal bezodkladne písomne informovať nájomcu o zadržaní jeho vecí na predmete nájmu. Oznámenie o zadržaní veci by malo byť vykonané písomne. Oznámenie o zadržaní veci by malo obsahovať

• informáciu o čase a spôsobe zadržania
• prílohou oznámenia môže byť aj vykonaný súpis zadržaných vecí
• dôvod uplatnenia zádržného práva
• odkaz na príslušné zákonné ustanovenie (§ 672 ods. 2 Občianskeho zákonníka),
• výzva na bezodkladné uhradenie záväzkov nájomcu prenajímateľovi.
• informáciu o kontaktnej osobe prenajímateľa resp. o jej právnom zástupcovi.

Je vhodné stručné oznámenie o zadržaní hnuteľných vecí nájomcu umiestniť aj na samotnom predmete nájmu, napríklad na vchode do prenajatých priestorov. Toto zverejnenie môže byť dodatočným (popri písomnom oznámení doručenom priamo nájomcovi) prostriedkom oznámenia zadržania vecí nájomcovi a zároveň môže ochrániť tretie osoby pred pokusom nájomcu predať zadržané predmety dobromyseľným nadobúdateľom.

ZÁNIK ZÁDRŽNÉHO PRÁVA
Vykonanie súpisu spôsobí, že zákonné záložné právo prenajímateľa na spísaných hnuteľných veciach nájomcu trvá aj v prípade, ak sú tieto veci odstránené z predmetu nájmu, preto po spísaní vecí súdom povereným exekútorom už prenajímateľ nie je oprávnený takto spísané veci nájomcu ďalej zadržiavať.

V prípade, ak nájomca zaplatí dlžné nájomné, je prenajímateľ povinný zadržané veci nájomcovi vydať.