PRINCÍPY FUNGOVANIA KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ

Obdobne ako každá rodina má svoje zásady, na ktorých stojí jej fungovanie, aj v oblasti práva sa stretávame s princípmi, ktoré charakterizujú určité typy konaní a mali by nám pomôcť sa zorientovať v danej oblasti. V rámci našej poradne Pavlík & Partners vám prinášame prehľad princípov, na základe ktorých funguje kataster nehnuteľností SR (ďalej tiež “KN”).

V skratke

CIEĽ PRÁVNEJ ÚPRAVY KN 
dosahovať neustály súlad stavu v katastri s realitou

ZÁSADA VKLADANIA
vlastnícke práva k nehnuteľnostiam vznikajú, menia sa a zanikajú vkladom do katastra

ZÁSADA VEREJNOSTI 
každý je oprávnený nahlliadnuť do katastra a robiť si výpisy, odpisy, náčrty

ZÁSADA HODNOVERNOSTI 
údaje v KN sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak

ZÁSADA VOĽNOSTI 
konanie o povolenie vkladu sa začína vždy na návrh

ZÁSADA LEGALITY 
správa katastra je povinná skúmať predpoklady pre možnosť a platnosť zápisov KN

ZÁSADA PRIORITY 
práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí v akom boli doručené zmluvy

ZÁSADA ŠPECIALITY 
zákon a vyhláška presne určujú ako správa katastra postupuje v katastrálnom konaní tak aby boli údaje určité, jasné a prehľadné

Kataster nehnuteľností je štátny informačný systém o nehnuteľnostiach, súčasťou ktorého sú aj vlastnícke a iné práva k nehnuteľnostiam. V záujme ochrany vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam je potrebné, aby vlastník nehnuteľností bol jednoznačne určený. Katastrom nehnuteľnosti sa chápe komplex údajov o nehnuteľnostiach. Tieto údaje spočívajú v

► geometrickom určení,

► v súpise a popise nehnuteľností,

► údajoch o právach k týmto nehnuteľnostiam, a to o

• vlastníckom práve,
• záložnom práve,
• vecnom bremene,
• predkupnom práve, ak má mať účinky vecného práva,
• právach vyplývajúcich zo správy majetku štátu, zo správy majetku obcí,
• nájomných právach k pozemkom, ak nájomné právo má trvať najmenej päť rokov.

Právna úprava KN spočíva na zásadách, ktoré vychádzajú z požiadaviek zabezpečiť čo najväčšiu istotu v právnych vzťahoch k nehnuteľnostiam. Cieľom tejto úpravy je dosiahnuť, resp. permanentne dosahovať súlad stavu uvedeného v KN s reálnym právnym stavom. Tieto požiadavky sa v rozličnej miere i podobe premietajú do jednotlivých zásad, na ktorých je vybudovaný KN.

ZÁSADA VKLADANIA (tiež označovaná ako zásada intabulácie) znamená, že vlastnícke a iné vecné práva k nehnuteľnosti vznikajú, menia sa a zanikajú vkladom do katastra (pokiaľ iný zákon neupravuje výnimky). Podľa tejto zásady platí nasledovné:

►Platná kúpna zmluva = právny titul                 ►Zápis do katastra = spôsob (modus)

► titul    +    modus
Zmluva + Zápis do KN  = právny účinok = vznik vlastníckeho práva pre nadobúdateľa

VÝNIMKU z tejto zásady predstavujú také situácie, pri ktorých právo týkajúce sa nehnuteľnosti vzniká, mení sa alebo zaniká bez toho aby sa vyžadoval zápis vo forme vkladu (napr. Dedenie, vydržanie a pod.)

ZÁSADA VEREJNOSTI (z. formálnej publicity) umožňuje verejnosti aby nahliadala do verejne dostupných údajov katastra (katastrálny operát) a robila si z neho výpisy, odpisy alebo náčrty.
Verejnosť má prístup do katastrálneho operátu, ktorý obsahuje nasledovné časti:

► súbor popisných informácií,
► súbor geodetických informácií,
► zbierku listín,
► sumárne údaje o pôdnom fonde,
► pozemkové knihy a železničnú knihu.

V dôsledku verejnosti katastrálneho operátu správa katastra na požiadanie kohokoľvek vyhotoví potvrdený výpis alebo kópiu zo súboru geodetických informácií, zo súboru opisných informácií, z pozemkových kníh, ako aj identifikáciu parcely. Tieto výpisy a kópie majú povahu verejných listín. Za tieto úkony vyberá správa katastra správne poplatky. Katastrálny operát je verejne prístupný aj prostredníctvom internetu na katastrálnom portáli (www.katasterportal.sk/), pričom takto poskytnuté údaje sú prístupné bezplatne a majú informatívny charakter.

ZÁSADA HODNOVERNOSTI (z. materiálnej publicity) údajov obsiahnutých v KN. Podľa tejto zásady sú údaje v KN hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak. Chráni sa tak dôvera každého v správnosť údajov uvedených v katastri. Čo je zapísané, platí. Význam tejto zásady sa prejaví vtedy, keď sa zápis v katastri odchyľuje od skutočného právneho stavu. Vtedy sa uplatní domnienka, že údaj evidovaný v katastri je v súlade so reálnym stavom. Ak sa ale podarí domnienku vyvrátiť (dôkazom opaku), uvedené údaje prestávajú byť hodnoverné a záväzné.

ZÁSADA VOĽNOSTI je upravená v katastrálnom zákone v §30, ktorý hovorí, že konanie o povolenie vkladu začne príslušná správa katastra vždy na návrh účastníka. Správa katastra nekoná z úradnej povinnosti. Pri vkladoch sa uplatňuje zásada  voľnosti osôb, ktoré majú na vklade záujem.

VÝNIMKA : zákon upravuje prípady, keď správa katastra začne konanie z vlastnej iniciatívy, aj bez návrhu. Ide napr. o konanie, v ktorom sa opravujú chyby v katastrálnom operáte.

ZÁSADA LEGALITY nám hovorí o povinnosti správy katastra skúmať predpoklady pre
► možnosť a
► platnosť zápisov do katastra.

Toto preverovanie prebieha na dvoch úrovniach:

► Konanie o povolenie vkladu
► Preskúmavanie spôsobilosti listín, na základe ktorých sa má zápis vykonať

K platnému zápisu do KN môže teda dôjsť buď na základe

► právoplatného rozhodnutia správy katastra
alebo
► ním preskúmaných a spôsobilých listín

ZÁSADA PRIORITY predstavuje uplatňovanie zásady “prior tempore, potior iure” (časovo skorší, právne silnejší). Práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí v akom sa správe katastra doručili zmluvy, verejné listiny alebo iné listiny o vzniku, zmene alebo zániku práva k nehnuteľnosti. Túto skutočnosť správa katastra vyznačí v katastri. Každá správa katastra vedie evidenciu doručených návrhov na vklad, do ktorej má každý možnosť nahliadnuť a skontrolovať poradie. Presný čas doručenia v návrhu (na minútu) môže mať rozhodujúci vplyv, ak ide o konkurujúce si zápisy.

ZÁSADA ŠPECIALITY smeruje k zabezpečeniu určitosti, jasnosti a prehľadonsti všetkých evidovaných údajov. Na naplnenie tejto zásady katastrálny zákon i vykonávacia vyhláška k nemu obsahujú podrobné ustanovenia, ktoré presne predpisujú spôsob, ako správy katastra postupujú pri vykonávaní zápisov, ktoré údaje o nehnuteľnostiach a do akých častí katastrálnych operátov sa zapisujú.